Vielfältige Wohnungspolitik

Der Wohndruck ist auch in Augsburg angekommen. Das ist keine gute Erkenntnis. Die Mieten für Neubezug steigen und haben fast ein Münchner Niveau erreicht. Der positive Effekt dabei ist, dass sich eine Wohnszene entwickelt, und sich Bürgerinnen und Bürger mobilisieren, alternative Lösungen zu entwickeln. Doch Bürgerengagement reicht nicht aus. Erste Schritte der Stadtpolitik sind getan, zweite – um aus den Kinderschuhen zum Laufen zu kommen – fehlen.

Die Liberalisierung des Wohnungsmarktes seit den 1990er-Jahren und des damals einsetzenden Ausverkaufs von Grundstücken und Immobi­lien des Bundes, des Landes und der Kommunen mit dem Ziel, dass die freie Wirtschaft den Wohnungsbedarf regelt, hat in der Summe versagt – denn das Ergebnis schlägt jetzt allerorten auf. In Zeiten der Nullzins­politik und günstiger Kredite boomte der Wohnungssektor als Garant einer Altersversorgung. Jetzt legen viele Traditionsunternehmen der Immobilienbranche aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der zu geringen Gewinnmarge Neubauprojekte im Wohnungsbau auf Eis. Das ist Zeitungsberichten zu entnehmen. Die Forderung nach Wohnraum steht weiter im Raum – und vor allem: Wer soll leistbare Wohnungen schaffen?
 

Nachholbedarf an Wohnraumschaffung in Augsburg ist bayernweit am höchsten

Zeitgleich mit der Einstellung vieler gegenwärtiger Bauvorhaben lässt sich aus dem kürzlich veröffentlichten Bericht »Wohnungsmarkt Bayern 2023« der BayernLabo mit Analysen und Prognosen ein enormer Handlungsbedarf zur Wohnraumschaffung unter anderem in Augsburg ablesen. Auch durch den Zustrom der Wohnungssuchenden aus München wird die Stadtbevölkerung Augsburgs bis Ende 2040 um 6,5 Prozent steigen. Daraus wird ein Bedarf an über 67.000 Wohnungen in den kommenden 16 Jahren prognostiziert. Anteilig davon über 28.000 Wohnungen in Mehrgeschossbauten. Das bedeutet insgesamt seit Ende 2020 einen Anstieg an Wohnungsbedarf um 14 Prozent. Grund dafür ist nicht nur der Bevölkerungszuwachs, sondern auch eine zu geringe Wohnraumschaffung in der Stadt Augsburg in den letzten Jahren. Es besteht ein immenser Nachholbedarf – laut Wohnungsmarktbericht ist er in Augsburg bayernweit am höchsten. Aktuell sind durch das geringe Angebot im Verhältnis zum Bedarf die Mieten in Augsburg verhältnismäßig hoch und belasten – so die statistische Berechnung – aktuell die Haushalte mit 24,6 Prozent des Nettoeinkommens.

Besonders Wohnungen mit 60 bis 80 Quadratmetern werden bayernweit besonders nachgefragt und sind daher allgemein besonders hochpreisig. Zudem steigt die Tendenz in der Nachfrage an Ein- bis Zweizimmerwohnungen. Grund dafür ist die demografische Ent­wicklung. Mit dem Blick auf Augsburg: Über 30 Prozent der Augsburger*innen sind über 65 und leben daher in der Regel in kleineren Haushalten oder würden voraussichtlich gerne kleinere, leistbare und altersgerechte Wohnungen beziehen. Wenn Angebot und Nachfrage in keinem gesunden Verhältnis stehen, werden sich kleiner werdende Haushalte unter anderem durch den Auszug der Kinder nicht aus den großen Wohnungen bewegen. Grund dafür ist, dass die Mietkosten für den Neubezug einer Wohnung in einem schlechten Verhältnis zu bestehenden Mietverträgen in größeren Wohnungen stehen. Über 52 Prozent der Haushalte in Augsburg sind Einpersonenhaushalte. Wir sprechen damit von jeder zweiten Wohnungstür – und dies betrifft nicht nur die Fuggerstadt.
 

Wohnungen als Sozialgut und trotzdem wirtschaftlich handeln

Wichtige Akteure für den leistbaren und sozialen Wohnungsbau sind in der Stadt Augsburg neben der immensen Wohnbautätigkeit der städtischen Wohnbaugruppe Augsburg die Genossenschaften. Die zehn Bestandsgenossenschaften haben eine lange Tradition und bieten mit einem Besitz von rund 7.700 Wohnungen sowie 74 gewerblichen Einheiten ihren über 11.000 Mitgliedern Wohnsicherheit zu angemes­senen Mieten und ein Wohnrecht auf Lebenszeit. Die Genossenschaften verstehen Wohnungen als ein Sozialgut – auch wenn sie unternehme­risch wirtschaftlich handeln. Neben dem sozialen Wohnbau richten sie ihr Wohnungsangebot an die Mittelschicht, die sich die hohen, renditeorientierten Marktmieten aufgrund ihres Einkommens nicht leisten kann. Das ist viel wert und die Wartelisten für die günstigen Wohnungen sind lang. Schwierig wird es, diese Tradition im Neubau weiterzuführen. Gerade in Umbruchzeiten mit wirtschaftlichen Notlagen konnten in der Entstehungszeit der meisten Augsburger Genossenschaften Unterstützungsmaßnahmen aufgerufen werden, die eine Realisierung von Bauprojekten wirtschaftlich möglich machten. Davon sind wir heute weit entfernt. Die Wohnungsnot der Nachkriegszeiten stehen in keinem Vergleich zum Wohnungsbedarf heute, der Auftrag der Wohnraumschaffung der Genossenschaften für einen gemeinwohlorientierten Weg zwischen Eigentum und Miete aber doch.

Dem Auftrag der Wohnraumschaffung folgt auch die elfte und 2019 gegründete Genossenschaft in Augsburg, Wogenau eG. Ein Bauvorhaben im Sheridanpark Augsburg steht an. Die junge Genossenschaft hat 2021 im Konzeptvergabeverfahren der Stadt den Zuschlag für eines von vier Baufeldern erhalten. Das Konzeptvergabeverfahren sieht vor, dass die Grundstücke nicht durch das höchste Angebot, sondern zum Verkehrswert vergeben werden. Als »Gegenleistung« sind Grundstück und Wohnungen durch die Verpflichtung zur Selbstnutzung dem Kapitalmarkt entzogen. Darüber hinaus bringt die Genossenschaft mit ihren Mitgliedern ein hohes Engagement aus der Bürgerschaft mit. Viele sind dabei oder unterstützen die Genossenschaft finanziell, um Stadtgesellschaft mitzugestalten. Das bedeutet zum einen die Bereitschaft, eigenen Wohnraum zu reduzieren, um stattdessen gemeinschaftlich und nachbarschaftlich genutzte Flächen mitzufinanzieren – und zum anderen: Wer sich nur eine kleine Wohnung leisten kann, ist deswegen nicht räumlich eingeschränkt. Damit fließt in das Projekt elementares Potenzial, denn Gemeinwohl und Nachbarschaft brauchen Räume für kulturelle Angebote, Veranstaltungen bis zu Werkstätten ebenso wie für Solidarkonzepte für vielfältiges und inklusives Zusammenleben. Damit die Bewohner*innen dann, wenn sich die Lebenssituationen verändern, nicht einer völlig neuen Mietsituation und auch Nachbarschaft ausgesetzt sind, wird im Haus gewechselt. Daher sieht die Wogenau eG über 50 Wohnungen in unterschiedlichen Größen und sogenannte Flexwohnungen für den Übergang vor.

Seit Frühjahr 2022 haben sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit Inflation, Baukosten- und Zinssteigerung drastisch verändert. Und nicht trotz, sondern weil sich der Wohnungsmarkt analog dazu enorm verändert, sind am Gemeinwohl orientierte und langfristig gesicherte Projekte in genossenschaftlicher Rechtsform von besonderer Bedeutung. Als problematisch erweist sich gegenwärtig, dass der Mehrwert, den junge Wohnprojekte hinsichtlich vielfältiger Wohnungslandschaft und Quartiersentwicklung leisten, zwar Teil des Auftrags ist, jedoch der Anspruch wirtschaftlich schwer abzubilden ist.
 

Förderkultur ist Haltungsfrage

Viele Wohnbauvorhaben wurden seit 2022 nicht nur aufgrund der ökonomischen Folgen des Ukrainekrieges aufgegeben, sondern wurden Opfer der unkalkulierbaren und kurzfristigen Entscheidungen der Bundesförderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Nicht nur Planungsunsicherheit war die Folge, sondern auch leere Fördertöpfe, eine starke Reduzierung der Darlehen und Zuschüsse sowie die Kreierung eines kostenintensiven Apparats für die Zertifizierung von Nachhaltigkeit im Bauen. Zugleich wurde von der Bundesbauministerin ein Ziel von bundesweit 400.000 Wohnungen im Jahr verkündet. Kurz darauf wurde die Zahl auf 500.000 bis 600.000 erhöht. Mit Fokus auf die Genossenschaften stellte sich heraus, dass mit der Neuauflage des Förderprogramms für nachhaltiges Bauen, die vierte Version innerhalb eines Jahres, unter der Bezeichnung »Klimafreund­licher Neubau« mit Gültigkeit ab März 2023 für Genossenschaften zwar Kredite gewährt, aber sämtliche Zuschüsse gestrichen wurden. In den letzten fünf Jahren haben sich allein in Bayern 35 neue Wohnbaugenossenschaften gegründet. Alle traten an, um Wohnraum zu schaffen. Viele stellen derzeit ihre Bauprojekte ein. Ziele wie vielfältige Wohnungs­landschaft, Quartiersentwicklung, Mehrgeschossbau im frei finanzierten Segment in Mischnutzung, Verhinderung von Flächenfraß und Zersiedelung werden zwar formuliert, bilden sich aber in der wohnungspolitischen Entscheidung nicht ab. Der gegenwärtige Fokus auf die Förderung von Sanierung und altersgerechtem Ausbau von Bestandsgebäuden ist begrüßenswert, aber kein gesamtheitlicher Ansatz für die Wohnraumschaffung.

Wenn die Bundesmittel fehlen, liegt die Last auf den Kommunen. Der Blick nach München zeigt, wie durch den hohen Druck seit vielen Jahren Instrumente und Maßnahmen zur Unterstützung leistbaren Wohnungsbaus geschaffen wurden. Dass diese in Augsburg fehlen und erst noch entwickelt werden müssen, zeigt sich in Krisenzeiten besonders deutlich. Hier besteht Handlungsbedarf, wenn der einge­schlagene Weg der Konzeptvergabe sich über Wohnungseigentümer­gemeinschaften hinaus auch an Genossenschaften richten soll. Es lohnt sich langfristig. Die Argumentation für die Schaffung eines »Nothilfeprogramms« für Baugemeinschaften in der Konzeptvergabe der Landes­hauptstadt München trifft einen wichtigen Kern: Ein »Teuerungsausgleich« – also finanzielle Unterstützung durch die Kommune – ist als Kompensation für die wirtschaftlichen Veränderungen auf­grund unvorhersehbarer Umstände erforderlich. Dabei bleibt der Ge­samtcharakter des Auftrags nicht nur erhalten, sondern wird überhaupt erst wieder­hergestellt.

Durch die Konzeptvergabe ist der erste Schritt in Augsburg hin zur vielfältigen Wohnungslandschaft getan, doch ein zweiter fehlt, um aus den Kinderschuhen zum Laufen zu kommen.